Vezetékjog bejegyzéssel kapcsolatos panaszok

A Banki Hiteltanácsadók és Kihelyezők Egyesületéhez  több bejelentés érkezett hitelközvetítőktől, illetve fogyasztóktól, hogy ingatlanuk tulajdoni lapjára hitelügyintézés közben széljegyen vezetékjog került bejegyzésre.
Megtudtuk, hogy az áramszolgáltató tömegesen jegyeztet be a földhivatalokkal ingatlanok tulajdoni lapjaira vezetékjogot az érintettek értesítése nélkül. A vezetékjog az érintett ingatlanok légterében húzódó elektromos vezeték hozzáférhetőségét hivatott biztosítani.  
A széljegy egy ideiglenes bejegyzés, amiről a földhivatal nem értesíti az ingatlan tulajdonosát. 30 nap után a széljegy végleges bejegyzésre kerül a tulajdoni lapra, ekkor küld értesítést a földhivatal,  az ingatlan tulajdonosa ekkor észrevételt tehet, ha ezt elmulasztja, akkor a bejegyzést már csak új eljárásban támadhatja meg.
Nem vitatjuk, hogy szükség van a vezetékek hozzáférhetőségére. Vajon a bejegyzésig hogyan fért hozzá szükség esetén a vezetékhez az áramszolgáltató?
Az áramszolgáltató nem értesítette az érintetteket, a fogyasztókhoz eljuttatott hírlevelében feltüntetett általános tájékoztatást ad jogi háttérről, amiből nem derül ki, kire vonatkozik, kire pedig nem, illetve a hírlevél eljutása és elolvasása bizonytalan a közérthetőségről nem is szólva.
A panaszolt bejegyzés a vezeték létesítését követően több, esetenként több tíz évvel történik. Kérdés, hogy a létesítést követő engedélyezési eljárás során eleget tettek-e az érintettek kötelező értesítésének, illetve hogy kaphattak engedélyt anélkül? Kérdés, hogy igényük érvényesítési ideje nem járt-e le?
Ingatlan tulajdonosoknak az érdeksérelem mellett okozhat-e kárt a bejegyzés, és miben nyilvánul meg a károkozás?
Terjedelmi okokból nincs módunk az összes lehetséges kárt elemezni, néhány olyat írunk le, ami tipikus és tömeges lehet.
Kár érheti azokat, akik nem szereznek az észrevételi időn belül tudomást a bejegyzésről (ismertek a jelenlegi törvény hiányosságai a kézbesítést illetően), végleges bejegyzés kerül a tulajdoni lapjukra, anélkül, hogy pl. ingatlanuk felett vezeték húzódna. Itt kell megjegyeznünk, hogy a földhivatalok nem ellenőrzik a bejegyzési kérelem tárgyában az ingatlan érintettségét, vagy annak hiányát, ez a tulajdonos feladata, amit nem tud gyakorolni, ha nem szerez tudomást a bejegyzésről.
Kárt szenvedhetnek azok is, akik a vezeték létesítése után vásárolták ingatlanukat vezetékjog bejegyzés nélküli tulajdoni lappal, mert a vezetékjog ismertsége esetén nem biztos hogy megvették volna az ingatlant, másrészt nem azon az áron, mint vezetékjoggal. Az adásvétel során az eladó nyilatkozni köteles az értékesítésre kerülő ingatlant érinti-e bármilyen  kötelezettség, korlátozás (pl. vezeték jog).  Meglévő vezetékkel érintettség esetén függetlenül a bejelentés elmulasztásától ha a vezetékjog fennállt, akkor az eladók valótlan nyilatkozatot tettek, ha nem említették a vezetékjogot az adásvétel kapcsán. A volt vevő kérheti a szerződés semmisségét és/vagy kártérítést az eladótól pl. értékkülönbözet címén.
Folyamatban lévő ingatlan adásvételek részvevői, ezek között az eladó és vevő mellet a közvetítő is károsulhatnak, amennyiben a széljegy miatt meghiúsul vagy értékmódosításra kerül az ügylet. Értesülésünk szerint folyamatban lévő ügyekben problémát okoz még a gyakorlott és képzett értékbecslőknek is, hogy a vezetékjoggal terhelt ingatlan értékkülönbözetét meghatározzák (az értékbecslők korábbi ügyletek adatbázisából összehasonlítással határozzák meg az ingatlan értékét).
Kára lehet azoknak és akár súlyos helyzetbe is kerülhetnek, akik ingatlana hitel miatt jelzáloggal terhelt a bejegyzés idején. A hitelszerződések szinte mindegyikében súlyos szerződésszegésnek minősül és azonnali felmondási ok, ha az ingatlant érintő változás nem a hitelező előzetes engedélyével történik, ilyen változás az utólag bejegyzett vezetékjog.
Azokat is kár érheti, akiknek a széljegy idején van folyamatban a bejegyzéssel érintett hitelügye. A hitelezők nem hiteleznek olyan ingatlan fedezetre, amelyen széljegy (ideiglenes bejegyzés) van, ezért a bejegyzés véglegesítéséig, vagy törléséig késedelmet szenvedhet, vagy ellehetetlenülhet az ügy, illetve a késedelem maga is oka lehet az ellehetetlenülésnek. A hitelezés jogszabályi módosításaival változnak a finanszírozási arányok, ezért késedelem esetén előfordulhat, hogy valaki a jelenlegi szabályok szerint például 10 millióért venne lakást 80 % finanszírozással, 2 millió önerőt foglalóként kifizetett az eladónak, de a bejegyzés miatti késedelem után már az új szabály hatálya alatt maximum 60 % hitelt kaphat, és ha nincs további 2 milliója önerőre, akkor elvesztette a foglalóját és meghiúsult az adásvétel is. Jogszabályváltozás miatt azért is megtörténhet a meghiúsulás és foglalóvesztés, ha a jelenlegi szabály alapján fedezeti alapon (ingatlana értéke alapján) jövedelemvizsgálat nélkül hitelhez jutna a vevő, a módosítás után pedig már csak megfelelő igazolt jövedelemmel, amivel nem rendelkezik.  Meghiúsulási ok lehet az is, hogy a vezetékjog bejegyzése hányadik ún. ranghelyre történik a tulajdoni lapon, mert az igényérvényesítés sorrendje megegyezik a bejegyzettekével.
A hitelező általában ragaszkodik az első ranghelyhez, ha pl. elé kerül bejegyzésre a vezetékjog jogosultja, akadálya lehet a hitelnek. Számos más eset is lehet és lesz.
A vezetékjog széljegy miatt ellehetetlenült hiteleknek nemcsak ügyfelek lehetnek károsultjai, hanem az üzlettől elesett bankok, illetve közreműködők (pl. közvetítők) is.
Szakértők szerint tömeges lehet a károsulti kör. Igényérvényesítés esélye egyenként csekély, amennyiben viszont többen összefognak és közösen, közös stratégia és képviselet mellett lépnek fel pl. az elektromos szolgáltatóval szemben, jelentősen megnövekednek az esélyeik.  
Nem kétséges a szolgáltató felelőssége a bejelentés késedelmében, illetve az érintettek értesítésének elmulasztásában. A mulasztás miatti tömeges elégedetlenséget fokozhatja az erőfölénnyel visszaélő eljárási mód és a megfelelő kommunikáció hiánya. A földhivatalok eljárása is felvet kérdéseket. Érdemes lenne vizsgálni, hogy különböző területi földhivatalok mindegyike egységesen járt-e el a bejegyzési kérelmek ügyében. Ha jogszerűtlenül jártak el, a tömegesség alapján felmerül a kérdés, hogy a szolgáltató hogy érte el több különböző hivatalnál egységesen a számára kedvező befogadást és elbírálást? Ha jogszerűen jártak el, akkor pedig újabb joghézagra derült fény, amely tömegeknek okozhat érdeksérelmet, kárt, egyéb hátrányt, bosszúságot.
 Az eset rámutat a stratégiai szolgáltatók működésének hibájára és ellenőrzésének hiányára, és a hazai jogalkotás, jogszolgáltatás és fogyasztói tudatosság értékmérője lehet.